סיכום 20 שנות תמ"א בישראל. איפה נמצאת ר"ג?

לראשונה מאז השקת תמ"א 38, אחת התוכניות הממשלתיות המשמעותיות ביותר לשוק הדיור בישראל, מסכם אתר מדלן את התמונה המלאה של היקף הבנייה בפועל והצפי העתידי של הבנייה במסגרת התוכנית שחגגה השנה 20 שנה בדיוק. מהנתונים המקיפים, המכסים את כלל הפרויקטים שאושרו, החלו להיבנות והושלמו, עולה כי עד כה 3,449 בניינים השתתפו בתוכנית, ו-33,728 דירות ישנות התחדשו והפכו ל-74,628 דירות חדשות (וממוגנות מפני רעידת אדמה וטילים) שכבר אוכלסו. לזאת ניתן להוסיף 5,726 פרויקטים שכבר קיבלו היתר בנייה, ויהפכו בקרוב 63,822 דירות ישנות ל-140,191 דירות חדשות. כלומר, בסופו של דבר ב-20 שנות תמ"א 38 אושרו במסגרת התוכנית 214,819 יחידות דיור.

תוספת הדירות בפועל עומד על 117,269 יחידות דיור ב-20 שנה, מתוכן 40,900 שבנייתן כבר הושלמה, ו-76,369 שקיבלו היתר ונבנות כיום. למרות שכיום נראה שתמ"א 38 הריסה ובנייה היא המועדפת על יזמים ודיירים רבים, בפועל, עד כה נבנו ואכלסו 1,890 פרויקטים של 'חיזוק ותוספת', ורק 1,562 פרויקטים של 'הריסה ובנייה'. גם אם מסתכלים על שלב היתרי הבנייה, ל'חיזוק ותוספת' יש יתרון בדמות 2,956 פרויקטים, לעומת 2,770 פרויקטים של 'הריסה ובנייה'. זה מעניין כי תוספת הדירות ב'חיזוק ותוספת' נמוכה משמעותית מאשר ב'הריסה ובנייה' - 17,352 דירות שאוכלסו בחיזוק ותוספת, לעומת 23,548 דירות בהריסה ובנייה.  

נראה שהשוק לא ממש הבין את הפוטנציאל של התוכנית בשנותיה הראשונות. עד 2010 עמד מספר הבקשות להיתר על פחות מ-100 בשנה, ורק ב-2012 חצה מספר ההיתרים שניתנו בפועל את ה-100. לאחר ההתחלה המהוססת שיא הביקוש הגיע רק ב-2014 - כמעט עשור לאחר שתמ"א 38 החלה! - עם 904 בקשות להיתר, וב-2022, השנה הרשמית האחרונה לקיום התוכנית, ניתן מספר שיא של היתרים (592), השנה בה אושרה גם תוספת הדירות הגדולה ביותר (9,717). למרות ביטולה הרשמי, ואולי בגללו, מספר הבקשות להיתר במסגרת התוכנית המשיך לגדול, ועמד על 950 בשנת 2024 (תוספת שיא של 18,712 דירות).

הנתונים גם חושפים תמונה מורכבת בכל הנוגע לפריסה הגיאוגרפית של הבנייה. בעוד שערים מסוימות הפכו את תמ"א 38 למנוע צמיחה, ערים מרכזיות ומבוקשות אחרות נותרו מאחור. תל אביב-יפו היא המובילה הבלתי מעורערת, עם 568 פרויקטים שכבר השולמו, במסגרתם הפכו 5,401 דירות ישנות ל-10,876 דירות חדשות (תוספת של 5,475 דירות). תל אביב-יפו מובילה גם את טבלת הפרויקטים שקיבלו היתר ונמצאים בבניה (1,187) ואת מספר הבקשות להיתר שהוגשו במסגרת התוכנית וטרם אושרו (2,419). אין ספק שהביקושים הגדולים והמחירים הגבוהים הפכו את העיר לאטרקטיבית ביותר ליזמים.

במקום השני ניצבת רמת גן, עם 477 פרויקטים מאוכלסים שבמסגרתם נוספו לה 7,631 יחידות דיור - יותר מאשר בתל אביב - מה שמעיד על כך שתוספת אחוזי הבנייה ברמת גן גבוהה יותר מאשר בתל אביב. במקום השלישי נמצאת חיפה, עם 407 פרויקטים שאוכלסו והוסיפו לה כמות צנועה יחסית של 3,183 יחידות דיור. מבחינת העתיד תל אביב יפו שוב מובילה את הטבלה, עם 2,419 בקשות להיתר, ואחריה חיפה עם 852 בקשות ורמת גן עם 847 בקשות.

 הנתונים מציבים מראה עגומה בפני מקבלי ההחלטות בנוגע לחלוקת הנטל והתועלת הלאומית: בעוד שהצורך בחיזוק מבנים קיים בכל הארץ, הנתונים מראים כי התוכנית הופעלה בעיקר במרכזה. מבין 15 הערים המובילות ביישום התוכנית לפי מספר הפרויקטים שאוכלסו, 12 נמצאות במרכז. מהבחינה הזו, בולטת לטובה דווקא אשדוד - שיחד עם חיפה וירושלים הגדולות ממנה בהרבה הצליחה להיכנס לרשימה. בעיר הדרומית הושלמו עד כה רק 115 פרויקטים שהוסיפו לה 2,149 דירות, אולם נבנים בה כעת 244 פרויקטים שבהיתר (תוספת של 4,913 דירות) והוגשו בה 337 בקשות להיתר (יותר מערים כמו חולון, הרצליה ורעננה).

טל קופל, מנכ"ל מדלן: "מאז שהחלה תמ"א 38 היא זכתה ללא מעט ביקורת מכל הצדדים - עיריות, תושבים ויזמים. הביקורת הזו, בין אם מוצדקת יותר או פחות, לא פוגמת בעובדה שאין, ובעתיד הנראה לעין גם לא יהיה, תחליף לתרומתה העצומה של התוכנית להתחדשות העירונית בישראל. נראה שתמ"א 38 לנצח תהיה הבסיס, או לפחות נקודת ההשוואה, לכל תוכנית שתבוא אחריה. התוכנית שינתה את חייהן של עשרות אלפי משפחות והעניקה להן תנאי מחיה טובים יותר, ולא פחות חשוב מכך - מיגון, נגד רעידות אדמה ונגד טילים. עם זאת, התוכנית גם חשפה את הפערים העצומים בין מרכז לפריפריה בישראל, כשגם הגדלת זכויות הבניה לא הצליחה להביא יזמים לפריפריה ולמקומות בהם היא היתה הכי נחוצה, כמו טבריה ובית שאן".