דרמטי: פסיקה חדשה מטלטלת את ענף הנדל''ן
13.05.26 / 14:33
פסק דין חדש של בית המשפט המחוזי קובע: שוויון בין דיירים אינו מחייב זהות בתמורות. המשמעות: בעלי דירות גדולות יוכלו לדרוש יותר, אך הפרויקטים עלולים להיקלע למערבולת של ויכוחים ועיכובים
רעידת אדמה בעולם ההתחדשות העירונית.
פסק דין שניתן השבוע בבית המשפט המחוזי עשוי להפוך לאחד המסמכים המשפטיים המשפיעים ביותר בשנים האחרונות.
ההחלטה, שהתקבלה במסגרת פרויקט פינוי-בינוי ברמת גן, פותחת מחדש את השאלה הנפיצה ביותר בבניין המשותף: האם כל השכנים חייבים לקבל את אותה התמורה מהיזם, או שמא הגיע הזמן לעבור לחישוב לפי שווי זכויות יחסי?
עד היום, הנחת היסוד של בעלי דירות הייתה פשוטה: "אם השכן מקבל תוספת של 12 מ"ר, מרפסת וחניה – גם אני מקבל בדיוק אותו דבר". המודל האחיד של תמ"א 38 יצר ודאות ושקט תעשייתי, אך פסק הדין החדש סדק את הקונצנזוס הזה.
על פי הקביעה הדרמטית של בית המשפט - שוויון אינו זהות מוחלטת. המשמעות - דייר המחזיק בנכס בעל שווי זכויות גבוה יותר (למשל דירה גדולה יותר בטאבו), עשוי להיות זכאי לתמורה גבוהה יותר מחלקו בפרויקט, בדומה לעסקת קומבינציה רגילה.
עו"ד רועי ברזילי, התייחס לפסק הדין בשיחה עם "רמת גן נט", והסביר כי מדובר בשינוי תפיסה עמוק: "פסק הדין הזה עלול להעביר את מרכז הכובד לעבר תפיסה שבוחנת את שווי הזכויות של כל בעל דירה באופן פרטני. מי שיש לו דירה גדולה יותר, השקיע יותר ומחזיק בחלק משמעותי יותר ברכוש המשותף – יוכל לטעון שמגיע לו חלק גדול יותר בזכויות, בדיוק כמו מניות בחברה".
עוד הוסיף: "בעוד שיש בכך היגיון קנייני וכלכלי, ההשלכות בשטח עלולות להיות קשות עבור קידום פרויקטים, לרבות ריבוי מחלוקות וסכסוכים, סרבול תהליכים ועד לכדי עיכוב בחתימות עקב קושי להגיע להסכמות רחבות במסגרת המשא ומתן".
יצוין כי ההשלכות הצפויות נוכח הפסיקה הדרמטית עתידות להיות מורגשות, במיוחד בערים כמו רמת גן, המאופיינות בבניינים ישנים עם פערי שטחים גדולים בין הדירות – מדירות קטנות מאוד ועד פנטהאוזים ודירות גן.
