התחדשות עירונית בישראל: אלו הערים שמובילות בהתחלות הבנייה גבעתיים מובילה רמת גן מקום תשיעי: טבלה בגוף הכתבה

העיר תל אביב-יפו היא מובילה ארצית במספר הדירות שהחלו להבנות במסגרת התחדשות עירונית ( פינוי בינוי ותמ"א 38 )  ואחריה מדורגות פתח תקווה, ירושלים, בת ים ואשדוד. כך עולה מסקירה המבוססת על נתוני הלמ"ס בשנים 2024-2025, שערך אתר "מגדילים", לקראת כנס הנדל"ן השנתי, שייערך ב־7 ביוני במרכז הכנסים לאגו בראשון לציון.

תל אביב: ירידה של 5% בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות

מהנתונים עולה כי בתל אביב-יפו 4,134 יחידות דיור החלו להבנות בשנת 2025 במסגרת התחדשות עירונית, המהוות 58.4% מכלל התחלות הבניה בעיר, כלומר שחלק ניכר מהפרויקטים החדשים בעיר הם פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. לשם השוואה בשנת 2024 החלו להבנות בעיר 4,334 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית שהיוו 62.8% מסך התחלות הבניה בעיר, כך שניכרת ירידה של 5% בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות.

בת ים שיאנית - גבעתיים מובילה

במקום השני בארץ מדורגת פתח תקווה עם 1,905 יח"ד שהחלו להבנות במסגרת התחדשות עירונית ב-2025 המהוות 66.6% מהתחלות הבנייה והיא מציגה עלייה של 42% בהתחלות הבנייה בתחום. ירושלים במקום השלישי עם 1,588 יח"ד שהחלו להבנות במסגרת התחדשות עירונית המהוות 23.1% מהתחלות הבניה בעיר; בת ים מדורגת במקום הרביעי עם 1,412 יח"ד שהחלו להבנות במסגרת התחדשות עירונית המהוות כ- 80% מסך התחלות הבנייה בעיר, ומציגות גידול של כ- 57% ביחס לשנת 2024.

במקום החמישי מדורגת אשדוד עם 736 יח"ד שהחלו להבנות במסגרת התחדשות עירונית המהוות כ- 30% מכלל התחלות הבנייה בעיר, אך למרות המיקום המכובד בעיר חלה ירידה של כ- 24% בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית ביחס לשנת 2024

כאשר בוחנים את שיעור הבנייה בהתחדשות עירונית מסך התחלות הבניה בעיר בולטות במיוחד גבעתיים, שבה 92.3% מהתחלות הבנייה (706 יח"ד) הן בהתחדשות עירונית, בת ים כאמור עם 80.5% וטירת כרמל עם 68% .

בחמישייה השנייה מדורגות בהתאמה רעננה עם 707 יח"ד בהתחדשות עירונית, גבעתיים עם 706 יח"ד, חיפה עם 689 יח"ד, רמת גן רק במקום ה- 9 עם 606 יחד וירידה של 26% ביחס לשנת 2024, וחולון במקום העשירי עם 535 יח"ד המהוות כ- 55% מהתחלות הבנייה בעיר . במקום ה- 11 מדורגת בית שמש, שזינקה מ-0 התחלות בנייה בהתחדשות ב-2024 ל-404 יח"ד בשנת 2025.

מחוז חיפה מזנק - אפס התחלות בנייה בהתחדשות בדרום

כאשר בוחנים את מפת ההתחדשות העירונית לפי אזורים מחוז חיפה בולט עם זינוק של 64% בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בחיפה בשנת 2025 בהשוואה לשנת 2024, טירת כרמל עם 271 יח"ד בהתחדשות עירונית לעומת 86 בלבד בשנת 2024, קריית אתא עם 165 יח"ד בהתחדשות עירונית המהוות רבע מהבנייה החדשה בעיר, וקריית מוצקין וביאליק עם כ- 90 יח"ד בהתחדשות עירונית כל אחת במהלך 2025.

מנגד, בחינת נתוני הבנייה בערי הפריפריה חושפת פער דרמטי חרף תנופת בנייה משמעותית. באזור הדרום והנגב, נרשמו אלפי התחלות בנייה חדשות במהלך שנת 2025, אך אף לא אחת מהן יצאה לפועל במסגרת של פינוי בינוי או תמ"א 38. אופקים בולטת עם 2,346 התחלות בנייה כלליות, ואחריה קריית גת עם 2,008 יחידות דיור ונתיבות עם 1,981 יחידות דיור – כולן עם אפס התחלות בנייה בהתחדשות עירונית. תמונה זהה עולה גם בערים גדולות נוספות כדוגמת באר שבע עם 666 יחידות דיור, אשקלון עם 646 יחידות דיור, אילת עם 425 יחידות דיור ודימונה עם 349 יחידות דיור. גם בצפון, בערים מרכזיות כמו נוף הגליל עם 901 יחידות דיור, טבריה עם 749 יחידות דיור ועפולה עם 621 יחידות דיור, הבנייה החדשה מבוססת לחלוטין על קרקעות פנויות, ללא כל התחדשות של שכונות ומבנים ותיקים במהלך 2025.

כרמלה קופר, העורכת הראשית של אתר מגדילים מציינת כי: "המלחמה הדגישה את חשיבות ההתחדשות העירונית ככלי מרכזי ליצירת דירות ממוגנות, אך התקופה המאתגרת בענף הבנייה גורמת דווקא לעיכוב ביציאה לדרך של פרויקטים חדשים ולכן, אנו עדים לתופעה שלמרות העלייה בהתחלות הבנייה הכלליות, התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות לא עולות ביחס דומה. חשוב לציין, שברמת התכנון מדי יום מאושרות תוכניות התחדשות חדשות, חלקן בהיקפים של אלפי יחידות דיור. החסמים עולים לרוב בשלב הרישוי והליווי הבנקאי. גם לערי הפריפריה טרם נמצא פתרון, ולמרות שברמת התכנון יש כבר תוכניות מאושרות של התחדשות גם בדרום הארץ וצפונה - המימוש בפועל עוד לא קורה".

הערים המובילות במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית

בשנים 2024-2025 ( נתוני למ"ס )